1. Арбитражная практика
    1. Экономические споры, рассматриваемые в порядке искового производства
    2. Арбитражные дела, возникающие из административных и иных публичных правонарушений
    3. Банкротство в арбитражном процессе
    4. Исполнение судебных актов
  2. Юридические услуги бизнесу
    1. Правовой аудит «due diligence». Договорное право
    2. Регистрация, реорганизация и ликвидация ЮЛ
    3. Недвижимость
      1. Земельные споры
      2. Изменение кадастровой стоимости объекта. Стоимость услуг.
    4. Налоговое законодательство, бухучет
      1. Налоговые споры
      2. Бухгалтерские услуги
    5. Трудовое законодательство
  3. Защита интеллектуальной собственности
    1. Регистрация товарных знаков
    2. Защита изобретений, полезных моделей и промышленных образцов
    3. Правовая защита интеллектуальных прав
    4. Оформление лицензионных договоров
  4. Отраслевые практики
    1. Медицинское право
    2. Лесное законодательство
  5. Услуги частным лицам
    1. Представительство в суде
    2. Семейные споры
    3. Наследственные споры
    4. Земельные споры
  6. Новости
  7. Прайс
  8. Пользовательское соглашение/политика конфиденциальности

Защита прав участников долевого строительства

Отношения по долевому участию в строительстве – это весьма актуальная проблема, нуждающаяся в правовой квалификации. Действующим законодательством правоотношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту – «Закон № 214-ФЗ»).

Указанным законом, в частности, предусмотрено, что привлечение денежных средств для строительства жилья  допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Данным Федеральным законом к застройщикам предъявляются повышенные требования при осуществлении привлечения денежных средств на строительство, в связи с чем на практике застройщики заключают различные виды сделок (предварительные договоры, договоры займа, инвестирование и т.д), которые не предусмотрены законом, в целях того, чтобы «уйти» от распространения действия Закона № 214-ФЗ на отношения с дольщиками.

Однако судами учтена сложившаяся практика на рынке строительства жилья и подобные договорные отношения стали квалифицировать как отношения долевого строительства с распространением на такие отношения Закона № 214.

Данный подход нашел свое подтверждение в Верховном суде РФ.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи квартиры, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Поскольку к отношениям долевого участия в части, не урегулированной Законом № 214, применяется законодательство о защите прав потребителей, то в случае нарушения прав дольщика, как потребителя, взысканию подлежит и компенсация морального вреда. Пунктом 28 вышеуказанного Обзора по данному вопросу даны следующие разъяснения: «Достаточным условием для удовлетворения иска гражданина - участника долевого строительства о компенсации морального вреда является установленный факт нарушения прав потребителя».

С 1 января 2014 года вступили в силу измененияв Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Одновременно 01.01.2014 года вступил в силу Федеральный закон от 28 декабря 2013 г. № 414-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части защиты прав и законных интересов граждан, чьи денежные средства привлекаются для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости".

Вступившими с 01.01.2014 г. указанными федеральными законами предусмотрены правила обязательного страхования долевого строительства, страховые случаи, определен уполномоченный орган по государственному контролю (надзору) в области долевого строительства, закреплены его полномочия.

Контролирующий орган вправе:

·  осуществлять контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

·  получать от федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление функций по формированию официальной статистической информации, документы и информацию, необходимые для осуществления контроля за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

·  получать от федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление государственного кадастрового учета недвижимого имущества и ведение государственного кадастра недвижимости, а также от органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы и информацию, необходимые для осуществления контроля за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

·  получать от лиц, привлекающих денежные средства граждан для строительства, в определенный статьей 11 Федерального закона "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля" срок сведения и (или) документы, которые необходимы для осуществления государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и перечень которых устанавливается органами государственной власти субъектов РФ;

·  получать от органов местного самоуправления документы и информацию, необходимые для осуществления государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (в том числе документы, связанные со строительством многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости);

·  ежеквартально получать от застройщика отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе об исполнении им своих обязательств по договорам, по формам и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, а также бухгалтерскую отчетность (в том числе годовую), составленную в соответствии с требованиями законодательства РФ;

·  осуществлять контроль за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

·  осуществлять контроль за соблюдением требований настоящего Федерального закона, рассматривать жалобы граждан и юридических лиц, связанные с нарушениями настоящего Федерального закона;

·  направлять лицам, привлекающим денежные средства граждан для строительства, предписания об устранении нарушения требований настоящего Федерального закона, нормативных правовых актов Президента РФ, нормативных правовых актов Правительства РФ, нормативных правовых актов уполномоченного органа и устанавливать сроки устранения таких нарушений;

·  принимать меры, необходимые для привлечения лиц, привлекающих денежные средства граждан для строительства (их должностных лиц), к ответственности, установленной Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и законодательством РФ об административных правонарушениях;

·  обращаться в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства;

·  осуществлять иные полномочия.

Так, в частности, Минрегионом РФ был изданприказот 20 сентября 2013 г. № 403 "Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены".

Таким образом, действующим законодательством определены критерии отнесения граждан к категории обманутых дольщиков. Данная новелла была вызвана, в первую очередь, тем, что в разных субъектах РФ к вопросу отнесения граждан к категории обманутых дольщиков региональные власти подходили по-разному. В связи с чем, многие граждане, чьи денежные средства были привлечены в долевое строительство, лишались государственной защиты. Следует также отметить, что лица, являющиеся кредиторами по делам о банкротстве застройщиков, к категории обманутых дольщиков относиться не будут. С того момента, когда гражданин перевел свои имущественные права в денежные, он перестает быть дольщиком. Чтобы снова стать дольщиком, такому лицу необходимо перевести свои требования обратно из денежных в имущественные.

Законодателем обращено особое внимание на отношения, связанные с государственным контролем застройщиков. Основанием для проведения контролирующим органом плановой проверки является истечение одного года с даты выдачи лицу, привлекающему денежные средства граждан для строительства, разрешения на строительство либо с даты окончания проведения последней плановой проверки такого лица на территории субъекта РФ.